Editorial hero for th — learn — foreign condo ownership thailand on BAANLYY
ความรู้เรื่องอสังหาริมทรัพย์ · กรรมสิทธิ์

ชาวต่างชาติถือครองคอนโดในประเทศไทย: อธิบายโควตา 49%

ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้เต็มรูปแบบ — แบบ freehold ในชื่อของตนเอง ตลอดไป — แต่ต้องอยู่ภายในข้อจำกัดสำคัญข้อเดียว คือโควตาชาวต่างชาติ 49% ถ้าเข้าใจโควตาถูกต้อง ขั้นตอนที่เหลือของการซื้อก็ตรงไปตรงมา แต่ถ้าพลาด การซื้อก็จดทะเบียนไม่ได้ บทความนี้อธิบายว่าโควตาทำงานอย่างไร ทำไมที่ดินจึงต่างออกไป และจะตรวจอาคารอย่างไรก่อนตัดสินใจ เป็นกลาง ไม่รับค่าตอบแทนเพื่อจัดวางตำแหน่ง

แชร์

← ศูนย์ความรู้เรื่องอสังหาริมทรัพย์ (ภาษาอังกฤษ)

สรุปในหนึ่งบรรทัด

ชาวต่างชาติรวมกันถือกรรมสิทธิ์ได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ในอาคารชุดแต่ละอาคาร แบบ freehold ในชื่อของตนเอง ส่วนที่ดิน — และบ้านกับวิลล่าส่วนใหญ่ — ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์แบบ freehold ไม่ได้ ก่อนชำระเงิน ให้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าอาคารยังมีโควตาต่างชาติเหลือ นำเงินซื้อเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศและเก็บหลักฐานจากธนาคารไว้ และรู้ไว้ว่าห้องของคุณจะอยู่ฝั่งต่างชาติต่อไปก็ต่อเมื่อขายให้ชาวต่างชาติด้วยกัน

01

โควตา 49% จำกัดอะไรกันแน่

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 อนุญาตให้ผู้ที่ไม่ใช่คนไทยถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ แต่จำกัดเพดานรวมไว้: มาตรา 19 ทวิ (มาตรา ๑๙ ทวิ ในฉบับรวมของกรมที่ดิน) กำหนดเพดานไว้ที่ ร้อยละสี่สิบเก้า — 49%: ในอาคารหนึ่งอาคาร ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายรวม ส่วนอีก 51% ต้องเป็นของคนไทย รายละเอียดสำคัญที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่มองข้ามคือ โควตานี้วัดตามพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนยูนิต และติดตามเป็นรายอาคาร ไม่ใช่รายโครงการหรือรายผู้พัฒนา ตึก 200 ยูนิตอาจมียูนิตที่ยังไม่ได้ขายอีกมาก แต่โควตาต่างชาติ 49% ถูกใช้ไปหมดแล้ว นั่นคือเหตุผลที่ “ยังมียูนิตเหลือไหม?” กับ “ยังมีโควตาต่างชาติเหลือไหม?” เป็นสองคำถามที่ต่างกันโดยสิ้นเชิง

02

Freehold เทียบกับสิทธิการเช่า (leasehold) สำหรับชาวต่างชาติ

หากห้องหนึ่งอยู่ภายใน 49% คุณถือกรรมสิทธิ์แบบ freehold ได้ คือกรรมสิทธิ์ถาวรในชื่อของคุณ จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเป็นหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดสีน้ำเงิน (ภาษาอังกฤษ) หากโควตาเต็ม ทางเลือกสำรองที่พบบ่อยคือสิทธิการเช่า (leasehold) (ภาษาอังกฤษ) — สัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนไว้ (โดยทั่วไป 30 ปี) สองแบบนี้ไม่ใช่สินทรัพย์เดียวกัน:

Freehold เทียบกับ leasehold โดยสรุป
  • Freehold — เป็นเจ้าของเต็มรูปแบบตลอดไป ขายต่อง่ายที่สุด โอนเงินกลับประเทศได้ตรงไปตรงมาที่สุด ต้องมีโควตาเหลืออยู่
  • Leasehold — โดยทั่วไปมีระยะเวลาจดทะเบียน 30 ปี การต่ออายุเป็นข้อตกลงตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิ มักราคาถูกกว่า ตลาดขายต่อแคบกว่า
  • บริษัทไทย — บางครั้งใช้กับวิลล่า/ที่ดิน ชอบด้วยกฎหมายเฉพาะเมื่อมีกิจการจริง — การใช้ผู้ถือหุ้นนอมินีผิดกฎหมาย
03

ทำไมที่ดิน — และบ้านส่วนใหญ่ — จึงต่างออกไป

กฎหมายไทยสงวนกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบ freeholdไว้สำหรับบุคคลสัญชาติไทยและบริษัทที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก เนื่องจากบ้านหรือวิลล่าตั้งอยู่บนที่ดิน ชาวต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์บ้านแบบ freehold ไม่ได้เช่นกัน ดีลเหล่านี้จึงดำเนินการผ่านสัญญาเช่าที่จดทะเบียน สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน (ภาษาอังกฤษ) หรือซื้อตัวสิ่งปลูกสร้างแล้วเช่าที่ดินที่อยู่ข้างใต้ คอนโดมิเนียมเป็นข้อยกเว้นที่ลงตัว: ที่ดินใต้อาคารเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของห้องทุกคน ดังนั้นในฐานะเจ้าของคอนโดชาวต่างชาติ คุณถือห้องชุดและส่วนแบ่งในทรัพย์ส่วนกลาง โดยไม่ต้องเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรง สำหรับกฎเกณฑ์ในภาพรวมและทางออกสำหรับวิลล่า ดูชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่? (ภาษาอังกฤษ)

04

ตรวจโควตาก่อนจ่ายแม้แต่บาทเดียว

โควตาเป็นเหตุผลที่ทำให้การซื้อของชาวต่างชาติล้มเหลวบ่อยที่สุด และหลีกเลี่ยงได้ทั้งหมดด้วยคำถามเดียวที่ถามตั้งแต่เนิ่นๆ ก่อนวางเงินมัดจำใดๆ:

ดูลำดับขั้นตอนทั้งหมดในขั้นตอนการซื้อทีละขั้น (ภาษาอังกฤษ) และทดสอบทำเลก่อนด้วยตัวช่วยค้นหาย่าน (Neighborhood Finder) (ภาษาอังกฤษ)

05

FET: การพิสูจน์ว่าเงินของคุณมาจากต่างประเทศ

ในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ freehold ของชาวต่างชาติ สำนักงานที่ดินต้องมีหลักฐานว่าเงินซื้อถูกนำเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ ให้โอนเงินเป็นสกุลเงินของประเทศบ้านเกิดของคุณ (อย่าแลกเป็นบาทนอกประเทศก่อน) และให้คำสั่งโอนระบุวัตถุประสงค์ให้ชัดเจน — “เพื่อซื้อห้องชุดเลขที่ [เลขห้อง] ที่ [ชื่อคอนโด] โดย [ชื่อ-นามสกุลตามกฎหมายของคุณ]” — เพราะวัตถุประสงค์กว้างๆ เช่น “เพื่อการลงทุนส่วนบุคคล” ไม่เป็นที่ยอมรับ

สิ่งที่สำนักงานที่ดินต้องการนั้นกำหนดโดยพระราชบัญญัติ ไม่ใช่โดยแบบฟอร์ม มาตรา 19 ตรี (มาตรา ๑๙ ตรี) กำหนดให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จดทะเบียนตามมาตรา 19(5) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร — หรือการถอนจากบัญชีของผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือบัญชีเงินตราต่างประเทศที่เข้าเงื่อนไข — ในจำนวนไม่น้อยกว่าราคาห้องชุด นั่นคือหลักเกณฑ์: เงินเข้ามาจากต่างประเทศ ไม่น้อยกว่าที่คุณจ่าย

เอกสารนี้ยังเรียกกันทั่วไปว่า FET หรือแบบฟอร์ม Foreign Exchange Transaction และตัวเลขหนึ่งที่ถูกกล่าวซ้ำๆ ทั่วอินเทอร์เน็ตด้านการย้ายถิ่นฐาน — ว่าการโอนเงิน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไปจะได้รับแบบฟอร์ม FET อย่างเป็นทางการ ส่วนจำนวนที่น้อยกว่าจะได้ใบแจ้งการเครดิต — ไม่ใช่กฎของธนาคารแห่งประเทศไทยในปัจจุบัน ธปท. ระบุด้วยถ้อยคำของตนเองว่าได้ยกเลิกแบบฟอร์มแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ ไม่ว่าจำนวนเงินเท่าใด และธนาคารจะออกใบแจ้งการเครดิตหรือเดบิตที่มีรายละเอียดรายการแทน ส่วน ประกาศควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินฉบับรวมของ ธปท. ไม่ได้ระบุแบบฟอร์มดังกล่าว และไม่ได้กำหนดเกณฑ์ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐในลักษณะนี้ เราไม่พบตราสารใดของธนาคารแห่งประเทศไทยที่มีผลบังคับใช้อยู่ในปัจจุบันซึ่งแบ่งเอกสารที่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ เราจึงไม่ระบุเกณฑ์ดังกล่าวไว้

ในทางปฏิบัติ: ขอใบแจ้งการเครดิตหรือหนังสือยืนยันจากธนาคารที่ระบุชื่อคุณเป็นผู้รับและระบุวัตถุประสงค์จากธนาคารไทยของคุณ และถามสำนักงานที่ดินสาขาที่จะจดทะเบียนห้องชุดว่าต้องการเอกสารใด — ซึ่งแตกต่างกันไปในแต่ละสำนักงาน และสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ธนาคาร เป็นผู้ตัดสินว่าหลักฐานของคุณเพียงพอหรือไม่

ไม่ว่าจะได้รับเอกสารใด เอกสารนั้นควรแสดงชื่อของคุณในฐานะผู้รับ เก็บรักษาไว้ให้ดี เพราะคุณจะต้องใช้อีกครั้งเพื่อโอนเงินที่ได้จากการขายกลับประเทศเมื่อคุณขายห้อง ประเมินต้นทุนรวมด้วยเครื่องคำนวณต้นทุนการซื้อ (ภาษาอังกฤษ)

06

เกิดอะไรขึ้นกับห้องของคุณเมื่อขายต่อ

โควตา 49% เปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา ไม่ได้ตรึงไว้ตั้งแต่เปิดตัวโครงการ เมื่อคุณขายห้องที่ถือแบบ freehold ของชาวต่างชาติให้ชาวต่างชาติอีกราย สัดส่วนของคุณในโควตาจะโอนไปพร้อมการขาย — ห้องยังอยู่ฝั่งต่างชาติ แต่หากขายให้ผู้ซื้อชาวไทย พื้นที่ส่วนนั้นจะกลับไปอยู่ในฝั่งคนไทย 51% ซึ่งอาจทำให้ที่ว่างสำหรับชาวต่างชาติในอาคารตึงขึ้นอย่างเงียบๆ เรื่องนี้ไม่เป็นปัญหาหากคุณซื้อในทำเลที่ความต้องการจากชาวต่างชาติสูง เพียงแต่ควรรู้ตลาดทางออกของคุณก่อนซื้อ เปรียบเทียบพื้นที่ด้วยเครื่องมือเปรียบเทียบพื้นที่ และทำเลที่ดีที่สุดสำหรับการลงทุน (ภาษาอังกฤษทั้งสองหน้า)

07

คำถามที่พบบ่อย

โควตาชาวต่างชาติ 49% ในประเทศไทยคืออะไร?ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดของไทย ชาวต่างชาติ (ผู้ที่ไม่ใช่คนไทย) รวมกันถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายรวมของอาคารชุดแต่ละอาคาร ส่วนอีก 51% ต้องเป็นของบุคคลสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก โควตานี้วัดเป็นรายอาคารตามพื้นที่ ไม่ใช่ตามจำนวนยูนิต ดังนั้นอาคารหนึ่งอาจยังมียูนิตเหลือขาย แต่โควตาฝั่งต่างชาติเต็มแล้วก็ได้ ตราบใดที่ยูนิตหนึ่งอยู่ภายใน 49% นั้น ชาวต่างชาติก็ถือกรรมสิทธิ์แบบ freehold ในนามของตนเองได้ตลอดไป
ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดแบบ freehold ในประเทศไทยได้หรือไม่?ได้ ห้องชุดเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวในประเทศไทยที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ (freehold) ในนามบุคคลได้ โดยอาคารนั้นต้องยังอยู่ภายในโควตาต่างชาติ 49% เจ้าของจะได้รับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (เล่มสีน้ำเงิน “อ.ช.2”) ที่จดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งต่างจากที่ดิน บ้าน และวิลล่าโดยสิ้นเชิง เพราะชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์แบบ freehold ไม่ได้ และต้องเช่าหรือถือครองผ่านโครงสร้างอื่นแทน
ทำไมชาวต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยไม่ได้?กฎหมายไทยสงวนกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบ freehold ไว้สำหรับบุคคลสัญชาติไทยและบริษัทที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก ด้วยเหตุผลด้านผลประโยชน์ของชาติที่มีมาก่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่ไปนาน เนื่องจากบ้านและวิลล่าตั้งอยู่บนที่ดิน การถือกรรมสิทธิ์บ้านแบบ freehold ในฐานะชาวต่างชาติจึงถูกปิดกั้นไปโดยปริยาย ทางออกทางกฎหมายที่พบบ่อยคือสัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน (โดยทั่วไป 30 ปี ต่ออายุตามสัญญา) สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน หรือซื้อตัวอาคารแล้วเช่าที่ดิน ส่วนห้องชุดหลีกเลี่ยงทั้งหมดนี้ได้ เพราะที่ดินใต้อาคารเป็นกรรมสิทธิ์รวม — คุณเป็นเจ้าของพื้นที่ในอากาศ ไม่ใช่พื้นดิน
ก่อนซื้อ จะตรวจโควตาต่างชาติที่เหลืออยู่ของอาคารได้อย่างไร?ก่อนชำระเงินใดๆ ให้ขอหนังสือแจ้งสถานะโควตาต่างชาติเป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคลอาคารชุด (ฝ่ายบริหารคอนโด หรือ “นิติ”) ซึ่งมีทะเบียนบันทึกว่าโควตา 49% ถูกถือครองโดยชาวต่างชาติไปแล้วเท่าใด ทนายความอิสระของคุณควรยืนยันข้อมูลนี้ที่สำนักงานที่ดินระหว่างการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน และควรทำให้เงินจองคืนได้หากโควตาเต็ม อย่าเชื่อคำยืนยันด้วยวาจาของผู้ขายหรือนายหน้า — โควตาเป็นสาเหตุที่ทำให้ชาวต่างชาติซื้อไม่สำเร็จบ่อยที่สุด
จะเกิดอะไรขึ้นหากโควตาต่างชาติเต็มแล้ว?หาก 49% ถูกใช้จนหมด คุณจะจดทะเบียนห้องนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ freehold ของชาวต่างชาติไม่ได้ ทางเลือกที่เป็นไปได้จริงคือ จดทะเบียนสิทธิการเช่าห้อง (โดยทั่วไป 30 ปี) แทน ซื้อผ่านบริษัทไทย (ทำเมื่อได้รับคำแนะนำทางกฎหมายที่เหมาะสมเท่านั้น — การใช้นอมินีผิดกฎหมาย) หรือรอให้โควตาว่างเมื่อเจ้าของต่างชาติรายเดิมขายให้คนไทย ผู้ซื้อจำนวนมากเลือกอาคารอื่นที่ยังมีโควตาเหลือ ซึ่งเป็นเหตุผลที่การตรวจสอบก่อนจึงสำคัญมาก
ห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ freehold จะยังคงอยู่ฝั่งต่างชาติเมื่อขายต่อหรือไม่?ไม่เสมอไป โควตานี้ถูกติดตามแบบเรียลไทม์เป็นรายอาคาร เมื่อคุณขายห้องที่ถือแบบ freehold ของชาวต่างชาติให้ชาวต่างชาติอีกราย สัดส่วนของคุณในโควตา 49% จะโอนไปพร้อมการขายและยังอยู่ฝั่งต่างชาติ แต่หากขายให้ผู้ซื้อชาวไทย พื้นที่ส่วนนั้นจะกลับไปอยู่ในฝั่งคนไทย 51% ซึ่งทำให้ผู้ซื้อชาวไทยรายต่อไปซื้อได้ง่ายขึ้น และทำให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติรายต่อไปมีที่ว่างน้อยลงเล็กน้อย ควรรู้ตลาดทางออกของคุณไว้ก่อน อาคารยอดนิยมที่มีความต้องการจากชาวต่างชาติสูงจะทำให้ห้องฝั่งต่างชาติขายต่อได้คล่อง
สิทธิการเช่า (leasehold) เป็นข้อตกลงที่แย่กว่า freehold หรือไม่?ไม่จำเป็น ขึ้นอยู่กับราคา ระยะเวลา และกรอบเวลาของคุณ freehold ให้กรรมสิทธิ์ถาวรที่จดทะเบียนได้ ขายต่อง่ายที่สุด และโอนเงินกลับประเทศได้ตรงไปตรงมาที่สุด ส่วน leasehold อาจถูกกว่าในช่วงแรก และบางครั้งเป็นทางเดียวในอาคารที่โควตาเต็มหรือสำหรับวิลล่า ความเสี่ยงคือความแน่นอนของการต่ออายุ (การต่อสัญญาเช่า 30 ปีเป็นคำมั่นตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิโดยอัตโนมัติ) และตลาดขายต่อที่แคบกว่า ควรอ่านระยะเวลาเช่า กลไกการต่ออายุ และสิทธิในการโอนสัญญาอย่างละเอียด แล้วตั้งราคาให้สะท้อนความแตกต่างนั้น
อ่านต่อ
วิธีซื้อคอนโด (ภาษาอังกฤษ)ชาวต่างชาติซื้อได้ไหม? (ภาษาอังกฤษ)การอยู่อาศัยในคอนโด (ภาษาอังกฤษ)ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ (ภาษาอังกฤษ)เครื่องคำนวณต้นทุนการซื้อ (ภาษาอังกฤษ)อภิธานศัพท์อสังหาริมทรัพย์ (ภาษาอังกฤษ)ความรู้เรื่องอสังหาริมทรัพย์ (ภาษาอังกฤษ)

รู้โควตาแล้ว ก็ออกไปดูของจริง

เข้าใจสิ่งที่คุณถือกรรมสิทธิ์ได้ แล้วสำรวจที่อยู่อาศัยและย่านต่างๆ ทั่วกรุงเทพฯ และพื้นที่อื่นๆ

ดูที่อยู่อาศัยเครื่องมือสำหรับนักลงทุน (ภาษาอังกฤษ)

ข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน และกฎหมาย โควตา และเกณฑ์ของไทยเปลี่ยนแปลงได้ โปรดยืนยันกฎเกณฑ์ปัจจุบันกับกรมที่ดิน และว่าจ้างทนายความชาวไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสมก่อนซื้อ BAANLYY ไม่รับค่าตอบแทนเพื่อจัดวางตำแหน่ง

โดย BAANLYY Editorial Team
อัปเดตล่าสุด 24 ตุลาคม 2026 · เปิดดูล่าสุด 7 กันยายน 2026
แหล่งข้อมูล

แหล่งที่มา

แหล่งข้อมูลหลักและแหล่งข้อมูลทางการระบุไว้ข้างต้น กฎเกณฑ์ ค่าธรรมเนียม และขั้นตอนของหน่วยงานรัฐในประเทศไทยเปลี่ยนแปลงตามเวลาและแตกต่างกันตามสำนักงาน โปรดยืนยันข้อกำหนดปัจจุบันกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนนำไปใช้ BAANLYY ไม่รับค่าตอบแทนเพื่อจัดวางตำแหน่งในเนื้อหาบรรณาธิการ