โฉนดที่ดิน (Chanote) ในประเทศไทยคืออะไร?โฉนดที่ดิน (Chanote ชื่อทางการคือ น.ส.4 จ.) เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่แข็งแรงและสมบูรณ์ที่สุดในประเทศไทย แสดงกรรมสิทธิ์แบบ freehold เต็มรูปแบบในที่ดินแปลงที่รังวัดอย่างแม่นยำ โดยแนวเขตถูกกำหนดด้วยหลักเขตที่อ้างอิงพิกัด GPS และเก็บข้อมูลไว้ที่กรมที่ดิน สามารถขาย ให้เช่า จำนอง หรือแบ่งแยกได้อย่างอิสระ หากคุณจะซื้อที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดิน โฉนดคือเอกสารสิทธิ์ที่คุณควรมองหา ตัวโฉนดเป็นเอกสารตราครุฑสีแดงที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรืออำเภอ และด้านหลังบันทึกทุกรายการจดทะเบียน ทั้งการซื้อขาย การจำนอง การเช่า และสิทธิเก็บกินที่มีต่อที่ดินแปลงนั้น
โฉนด น.ส.3 ก และ น.ส.3 ต่างกันอย่างไร?เอกสารเหล่านี้เรียงเป็นบันไดตามความแข็งแรง โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) คือกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบที่มีแนวเขตรังวัดด้วย GPS ส่วน น.ส.3 ก (Nor Sor 3 Gor) เป็นหนังสือแสดงสิทธิการทำประโยชน์ที่ผ่านการยืนยันแล้ว แนวเขตอ้างอิงภาพถ่ายทางอากาศ ขายและจำนองได้ และมักยกระดับเป็นโฉนดได้ จึงค่อนข้างปลอดภัย ส่วน น.ส.3 (Nor Sor 3) เป็นหนังสือแสดงสิทธิการทำประโยชน์รุ่นเก่ากว่า ไม่มีแนวเขตรังวัดที่แน่นอน การทำธุรกรรมต้องประกาศให้ประชาชนทราบ 30 วัน และเขตที่ดินอาจถูกโต้แย้งได้ จึงมีความเสี่ยงมากกว่า ยิ่งลงมาตามบันไดมากเท่าไร การพิสูจน์ความเป็นเจ้าของยิ่งอ่อนลงเท่านั้น
ส.ค.1 หรือ ภ.บ.ท.5 เป็นเอกสารสิทธิ์จริงหรือไม่?ไม่ใช่ — และนี่คือจุดที่ผู้ซื้อเจ็บตัวกันมาก ส.ค.1 (Sor Kor 1) เป็นเพียงหนังสือแจ้งการครอบครองที่มีคนยื่นไว้เมื่อหลายสิบปีก่อน ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ที่โอนได้ ส่วน ภ.บ.ท.5 / 6 (Por Bor Tor 5 / 6) เป็นเพียงใบเสร็จชำระภาษีที่ดินสำหรับที่ดินที่มีการครอบครอง ไม่ใช่หลักฐานความเป็นเจ้าของเลย ที่ดินที่ขายด้วยเอกสารเหล่านี้อาจอยู่ในเขตป่าสงวน ที่ดินของรัฐ หรือพื้นที่คุ้มครอง และอาจจดทะเบียนหรือปลูกสร้างอย่างถูกกฎหมายไม่ได้ ให้ถือว่า “ที่ดินราคาถูกที่มี ส.ค.1 / ภ.บ.ท.5” เป็นสัญญาณเตือนร้ายแรง และถอยออกมา เว้นแต่ทนายความชาวไทยยืนยันเป็นอย่างอื่นเป็นลายลักษณ์อักษร
คอนโดมิเนียมมีเอกสารสิทธิ์ประเภทใด?ห้องชุดแต่ละห้องมีเอกสารสิทธิ์ของตนเอง คือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด อ.ช.2 (Or Chor 2) หรือ “เล่มสีน้ำเงิน” ซึ่งระบุพื้นที่ใช้สอยที่แน่นอนของห้อง สัดส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของอาคาร และชื่อเจ้าของที่จดทะเบียน ต่างจากที่ดิน ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์แบบ freehold ในนามของตนเองได้ ตราบใดที่อาคารยังอยู่ภายในโควตาชาวต่างชาติ 49% ตรวจชื่อผู้ขายหรือเจ้าของห้องให้เช่าใน อ.ช.2 ทุกครั้งก่อนชำระเงิน
จะตรวจว่าโฉนดที่ดินของไทยเป็นของจริงได้อย่างไร?ให้ตรวจที่สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจเหนือที่ตั้งของทรัพย์สิน — อย่าเชื่อสำเนาถ่ายเอกสารหรือคำพูดของผู้ขายเด็ดขาด นำ (หรือให้ทนายความนำ) รายละเอียดโฉนดไปขอตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ยืนยันว่าชื่อเจ้าของตรงกับบัตรประจำตัวของผู้ขาย อ่านด้านหลังโฉนดว่ามีการจำนอง การเช่า สิทธิเก็บกิน และภาระจำยอมหรือไม่ ตรวจแนวเขตที่ดินและทางเข้า-ออกที่ถูกกฎหมาย และยืนยันประเภทของเอกสารสิทธิ์ สำหรับคอนโด นิติบุคคลอาคารชุด (ฝ่ายบริหารอาคาร) และสำนักงานที่ดินเก็บทะเบียนห้องชุดไว้ ทนายความชาวไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสมซึ่งตรวจสอบข้อมูลก่อนซื้อ (due diligence) เป็นประกันที่ถูกที่สุดที่คุณจะหาได้
ประเภทของเอกสารสิทธิ์สำคัญไหม ถ้าฉันแค่เช่า?สำคัญ และสำคัญกว่าที่ผู้เช่าส่วนใหญ่คิด ก่อนเซ็นสัญญาเช่าหรือจ่ายเงินมัดจำ ให้ยืนยันว่าผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของที่จดทะเบียนตามเอกสารสิทธิ์ — โฉนดสำหรับบ้าน หรือ อ.ช.2 สำหรับคอนโด มีคนปล่อยเช่าห้องที่ตนไม่ได้มีสิทธิ์ควบคุมตามกฎหมายอยู่จริง และหากสัญญาเช่าของคุณมีระยะสามปีขึ้นไป กฎหมายไทยกำหนดให้ต้องจดทะเบียนการเช่าไว้กับเอกสารสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน จึงจะบังคับใช้ได้เต็มระยะเวลา สัญญาเช่าระยะยาวที่ไม่ได้จดทะเบียนจะบังคับใช้ได้อย่างน่าเชื่อถือเพียงสามปี
ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินที่มีโฉนดได้หรือไม่?ไม่ได้ในแบบ freehold โฉนดให้กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ แต่กฎหมายไทยสงวนกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบ freehold ไว้สำหรับบุคคลสัญชาติไทยและบริษัทที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก ชาวต่างชาติจึงถือที่ดิน (หรือบ้านบนที่ดิน) แบบ freehold ไม่ได้ แม้จะมีโฉนด ทางออกตามกฎหมายคือสัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน หรือการถือห้องชุดที่มี อ.ช.2 ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์รูปแบบเดียวของไทยที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบได้ ดูรายละเอียดในคู่มือการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติของเรา
