ผลตอบแทนที่แท้จริง
ดู cap rate และอัตราผลตอบแทนขั้นต้นของคอนโดในกรุงเทพฯ เทียบกับต้นทุนรวมที่แท้จริงของคุณ ไม่ใช่แค่ราคาป้าย ใส่อัตราห้องว่าง ค่าบริหาร ค่าซ่อมบำรุง ค่าส่วนกลาง ค่าประกัน และอัตราภาษีของคุณเอง เพื่อให้ได้รายได้สุทธิจากการดำเนินงานที่แท้จริง ต้องการตัวเลขฝั่งซื้อก่อนหรือไม่? เปิดเครื่องคำนวณต้นทุนการซื้อ →
เครื่องคำนวณด้านล่างยังแสดงเป็นภาษาอังกฤษ กรอกตัวเลขและใช้งานได้ตามปกติ
For investors — see the cap rate and gross yield against your true all-in cost. All operating costs are optional; leave any at 0 to skip.
Operating costs — all optional:
Estimates only, for planning purposes — not legal, tax, or financial advice. Thai transaction taxes vary by appraised value, ownership period, and seller type; confirm exact figures with a licensed professional. BAANLYY and BAANLYY LLC are not attorneys and do not provide legal advice.
ภาพรวม Cap Rate และอัตราผลตอบแทน
บทวิเคราะห์เชิงบรรณาธิการที่ทีมวิจัยของ BAANLYY จัดทำและปรับปรุงเป็นระยะ ไม่ใช่ข้อมูลสดแบบเรียลไทม์
- ขณะนี้ cap rate ในกรุงเทพฯ กำลังเพิ่มขึ้นหรือบีบตัวลง?ผสมกันและขึ้นอยู่กับย่าน ย่านใจกลางเมืองที่มีความต้องการเช่าจากชาวต่างชาติและองค์กรที่แข็งแกร่งรักษาอัตราผลตอบแทนไว้ได้ค่อนข้างนิ่ง ขณะที่โซนที่มีห้องใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมากอาจเห็น cap rate ลดลงในระยะสั้นเมื่อห้องส่วนเกินแย่งผู้เช่ากัน จึงควรใช้เครื่องคำนวณกับอาคารที่คุณสนใจโดยตรง แทนการอ้างอิงค่าเฉลี่ยทั้งเมืองเพียงตัวเลขเดียว
- อัตราดอกเบี้ยมีผลต่อการตัดสินใจเรื่อง cap rate อย่างไร?ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ซื้อด้วยเงินสดหรือใช้สินเชื่อจากประเทศบ้านเกิดมากกว่าสินเชื่อบ้านของไทย การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยจึงส่งผลต่อ cap rate ทางอ้อม ผ่านต้นทุนเงินทุนของผู้พัฒนาและความต้องการซื้อของคนในประเทศ มากกว่าผ่านต้นทุนการกู้ยืมของคุณเอง
- ต้นทุนรายการใดที่มักตกหล่นเมื่อประเมิน cap rate ด้วยตัวเอง?ค่าส่วนกลาง (CAM) เงินสมทบกองทุนสำรองซ่อมแซม ค่านายหน้าเมื่อหาผู้เช่ารายใหม่ และช่วงว่างระหว่างผู้เช่า คือรายการที่นักลงทุนมักข้ามบ่อยที่สุด จึงเป็นเหตุผลที่เครื่องคำนวณนี้ถามถึงอัตราห้องว่าง ค่าบริหาร ค่าซ่อมบำรุง ค่าส่วนกลางและค่าประกัน แทนที่จะถามแค่ค่าเช่ากับราคาซื้อ
- นักลงทุนควรคาดหวังว่า cap rate ในกรุงเทพฯ จะเปลี่ยนมากในปีนี้หรือไม่?หากไม่มีเหตุช็อก ให้คาดว่าจะค่อยๆ เคลื่อนไหวเฉพาะย่านมากกว่าจะแกว่งทั้งเมือง ห้องใหม่ในโซนที่กำลังเติบโตอย่างพระราม 9 เมื่อเทียบกับห้องที่หมุนเวียนน้อยและหาได้ยากในสุขุมวิทใจกลางเมือง จะดึงอัตราผลตอบแทนไปคนละทางทีละบล็อก
ทบทวนบทวิเคราะห์ล่าสุด: กรกฎาคม 2026
Cap Rate ในกรุงเทพฯ: ประวัติตลาดโดยสังเขป
- 1979พระราชบัญญัติอาคารชุดสร้างโควตา freehold สำหรับชาวต่างชาติพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ของไทยเปิดทางให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบ freehold ได้เป็นครั้งแรก (ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายของอาคาร) กฎนี้ยังเป็นรากฐานของตลาด cap rate ในกรุงเทพฯ ทั้งหมด เพราะทำให้คอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติซื้อและขายต่อออกได้ง่ายและคล่องตัวที่สุด
- 1997วิกฤตการเงินเอเชียทำให้การประเมินมูลค่าเริ่มต้นใหม่วิกฤตการเงินเอเชียปี 1997 ซึ่งเริ่มต้นในประเทศไทยจากการล่มสลายของค่าเงินบาท ทำให้ราคาคอนโดในกรุงเทพฯ ดิ่งลงและเหลือห้องขายไม่ออกที่ลดราคาเป็นจำนวนมาก นับเป็นการปรับ cap rate ครั้งรุนแรงที่สุดในประวัติศาสตร์ของตลาด เมื่อผู้ซื้อเข้าซื้อทรัพย์ในราคาต่ำกว่าต้นทุนทดแทนมาก
- 2008-09วิกฤตการเงินโลกทำให้ตลาดชะลอแต่ไม่พังทลายต่างจากปี 1997 วิกฤตการเงินโลกปี 2008–09 ทำให้ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ชะลอเพียงช่วงสั้นๆ ความต้องการเช่าที่สม่ำเสมอจากชาวต่างชาติและผู้เชี่ยวชาญในภูมิภาคทำให้อัตราผลตอบแทนทนทานได้ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับหลายเมืองในเอเชีย
- 2019ธนาคารแห่งประเทศไทยเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อบ้านกฎอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่เข้มงวดขึ้นสำหรับสินเชื่อหลังที่สองเป็นต้นไป ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยทยอยบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2019 ทำให้การซื้อหลายห้องเพื่อเก็งกำไรเย็นลง และผลักดันให้นักลงทุนพิจารณาผลตอบแทนเงินสดต่อเงินลงทุน (cash-on-cash) และ cap rate อย่างรอบคอบมากขึ้น แทนที่จะหวังเพียงราคาที่เพิ่มขึ้น
- 2020-21โควิด-19 กระทบความต้องการเช่าการปิดพรมแดนในช่วงการระบาดของโควิด-19 ทำให้ตลาดเช่าระยะสั้นและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ซึ่งเป็นฐานของการคำนวณ cap rate คอนโดกรุงเทพฯ หลายรายการ ว่างลง เจ้าของห้องหันไปทำสัญญาเช่าระยะยาวมากขึ้น และค่าเช่าที่ทำได้ปรับลดลงชั่วคราว
- 2023-24เปิดประเทศ ฟื้นตัว และห้องใหม่เข้าสู่ตลาดเมื่อเปิดพรมแดนเต็มรูปแบบและโครงการขนาดใหญ่อย่าง One Bangkok เปิดเฟสแรกในเดือนตุลาคม 2024 ความต้องการเช่าจากชาวต่างชาติที่กลับมา นักศึกษา และผู้เช่าองค์กรฟื้นตัวไปพร้อมกับห้องใหม่ที่เข้าสู่ตลาดเป็นระลอก ทำให้การคำนวณ cap rate ยังเป็นการคำนวณรายย่านที่ต้องทำเอง ไม่ใช่ตัวเลขเดียวของทั้งเมือง
แหล่งข้อมูล
ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุน กฎหมาย หรือภาษี ตัวเลข cap rate และอัตราผลตอบแทนเป็นการประมาณจากข้อมูลที่คุณกรอก ควรสอบถามราคา ต้นทุน และกฎระเบียบปัจจุบันกับผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติเหมาะสมก่อนลงทุน