ต้นทุนซื้อที่แท้จริงของคุณ
ทรัพย์สินในกรุงเทพฯ ที่เปลี่ยนมือต้องบวกค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และค่านายหน้าเข้าไปจากราคาซื้อ และใครเป็นผู้จ่ายอะไรก็ต่อรองได้ กรอกทุกช่องแล้วดูต้นทุนสุทธิที่คุณต้องจ่ายจริง รวมถึงเงินสุทธิที่ผู้ขายจะได้รับ กำลังมองในมุมการลงทุนใช่ไหม? ลองเครื่องคำนวณ cap rate →
เครื่องคำนวณด้านล่างยังแสดงเป็นภาษาอังกฤษ กรอกตัวเลขและใช้งานได้ตามปกติ
See the true cash you need to buy — the price plus every cost that lands on your side of the table.
Commonly the transfer fee is split 50/50, while business/stamp tax, withholding and the agent commission sit with the seller — but all of it is negotiable, so set it to match your deal.
Estimates only, for planning purposes — not legal, tax, or financial advice. Thai transaction taxes vary by appraised value, ownership period, and seller type; confirm exact figures with a licensed professional. BAANLYY and BAANLYY LLC are not attorneys and do not provide legal advice.
แนวโน้มต้นทุนการซื้อ
บทวิเคราะห์เชิงบรรณาธิการที่ทีมวิจัยของ BAANLYY จัดทำและปรับปรุงเป็นระยะ ไม่ใช่ข้อมูลสดแบบเรียลไทม์
- รายการต้นทุนใดที่ต่างกันมากที่สุดในแต่ละดีล?ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) เทียบกับอากรแสตมป์คือปัจจัยที่ทำให้ตัวเลขต่างกันมากที่สุด SBT คิดในอัตรา 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่นที่เรียกเก็บเพิ่มแล้ว) เมื่อผู้ขายถือครองห้องไม่ถึงห้าปีหรือไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ส่วนกรณีที่ไม่เข้าเงื่อนไข SBT จะเสียอากรแสตมป์อัตราคงที่ 0.5% ส่วนต่างนี้อาจสูงถึงหลายแสนบาทสำหรับคอนโดระดับกลาง
- ตามธรรมเนียมแล้วใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนและ SBT?กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้ตายตัว เป็นรายการที่ต่อรองกันได้ ในตลาดของผู้ซื้อ ผู้ขายมีแนวโน้มรับค่าธรรมเนียมการโอนและ SBT มากขึ้นเพื่อปิดการขายให้เร็ว ส่วนในโครงการเปิดตัวใหม่ที่จำนวนห้องตึงตัว ผู้พัฒนามักผลักต้นทุนเหล่านี้กลับมาที่ผู้ซื้อ ควรให้ระบุสัดส่วนการจ่ายเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนทำสัญญาจองทุกครั้ง
- ภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อรองได้ง่ายขึ้นสำหรับห้องในโครงการที่ยังไม่สร้างเสร็จ (off-plan) หรือไม่?ใช่ ในการขายโดยผู้พัฒนา ภาษีหัก ณ ที่จ่ายมักรวมอยู่ในสัญญาจะซื้อจะขายมาตรฐานอยู่แล้วและแทบไม่มีการต่อรอง ส่วนห้องมือสองที่ซื้อขายระหว่างบุคคลธรรมดา ผู้ซื้อขอให้ผู้ขายเสนอราคาสุทธิมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อไม่ต้องรับความเสี่ยงจากการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่เปิดเผยไม่ครบถ้วนที่กรมที่ดิน
- ค่านายหน้าสำหรับดีลของผู้ซื้อชาวต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นหรือลดลง?ธรรมเนียมค่านายหน้า (โดยทั่วไป 3% ของราคาขาย ผู้ขายเป็นผู้จ่าย) ค่อนข้างคงที่ แต่บริษัทนายหน้าที่ให้บริการเต็มรูปแบบแก่ผู้ซื้อชาวต่างชาติและผู้ย้ายถิ่นฐาน เริ่มรวมงาน due diligence และงานเอกสารไว้ในค่าบริการนั้นมากขึ้น แทนที่จะคิดแยกต่างหาก
ทบทวนบทวิเคราะห์ล่าสุด: กรกฎาคม 2026
เส้นเวลาต้นทุนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
- 1999กรอบพระราชบัญญัติอาคารชุดเข้าสู่ความสมบูรณ์โครงสร้างการถือครองคอนโดมิเนียมสมัยใหม่ของไทย ซึ่งกำหนดโควตา freehold สำหรับชาวต่างชาติไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายรวมของอาคาร กลายเป็นกรอบมาตรฐานที่ผู้ซื้อและทนายความยังใช้ทำงานจนถึงปัจจุบัน
- 2008เริ่มวงจรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีรัฐบาลเริ่มรูปแบบการลดค่าธรรมเนียมการโอนและ SBT เป็นการชั่วคราวในช่วงที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว ซึ่งเป็นมาตรการกระตุ้นที่นำมาใช้ซ้ำอีกหลายครั้งในช่วงขาลงต่อมา
- 2020–2021มาตรการลดค่าธรรมเนียมในช่วงโควิด-19ค่าธรรมเนียมการโอนถูกลดเหลือ 0.01% สำหรับห้องราคาต่ำที่เข้าเงื่อนไขเป็นช่วงเวลาหนึ่งเพื่อพยุงตลาดในช่วงโควิด-19 ทำให้ตัวเลขในระยะใกล้เปลี่ยนไปสำหรับผู้ซื้อรายแรกและผู้ซื้อที่มีงบจำกัดหลายราย ก่อนจะกลับสู่อัตราเดิม
- 2024ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดทะเบียนจำนองที่คณะรัฐมนตรีเห็นชอบ สำหรับห้องที่ราคาต่ำกว่าเกณฑ์ที่กำหนด ถูกขยายเวลาไปถึงปี 2025 เพื่อให้การซื้อขายที่อยู่อาศัยเดินหน้าต่อได้ท่ามกลางหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น
- 2026ต้นทุนในปัจจุบันอัตราพื้นฐาน (ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% และ SBT หรืออากรแสตมป์ตามระยะเวลาถือครอง) ยังเป็นค่าตั้งต้น โดยมาตรการลดหย่อนพิเศษจะซ้อนทับเข้ามาสำหรับช่วงราคาที่เข้าเงื่อนไข ควรสอบถามทนายความเรื่องเกณฑ์ราคาปัจจุบันก่อนตั้งงบซื้อ
ข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี อัตราค่าธรรมเนียมการโอน SBT อากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และมาตรการลดหย่อนพิเศษเปลี่ยนแปลงได้ตามพระราชกฤษฎีกา ควรสอบถามทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยหรือกรมที่ดินเกี่ยวกับอัตราปัจจุบันก่อนตั้งงบซื้อ